Acceso vehicular

El condominio cuenta con un portón eléctrico comandado desde portería y bajo el sistema de control remoto. El funcionamiento del mismo a nivel mecánico no presenta problemas y la estructura presenta pequeños signos de desgaste, los que requieren de un mantenimiento preventivo a corto plazo, específicamente, en la zona de cremalleras y uniones de barras verticales.

Es importante sumar en este apartado que el motor se encuentra dentro del primer estacionamiento, por lo que se recomienda una estructura que sea visible a mayor altura para evitar accidentes. Esto con el sustento de que, dentro de las primeras semanas de nuestro período, tuvimos dos eventos en donde vehículos pasaron a llevar la estructura al no tener la altura necesaria para ser visto desde la posición del conductor.

Acceso peatonal

 En términos generales, se encuentra en buen estado de funcionamiento. Al igual que en la fachada, la estructura sólida (techo-muro lateral) requiere del mismo tratamiento que el resto del edificio, lo que se deberá ser considerado al momento de determinar la aplicación de pintura sugerida. La puerta metálica presenta buen funcionamiento. Solo requiere de mantenimiento en cuanto a pintura respecta para optimizar su conservación. El citófono funciona adecuadamente bajo comunicación directa con portería, la cual, mediante cámaras (se verá más adelante) tiene visión directa.

Portería

 La portería se encuentra en buen estado de limpieza y mantenimiento. Se requiere de infraestructura adicional para optimizar el funcionamiento de los guardias de seguridad. Algunas de estas mejoras que se sugieren son las siguientes:

• Revisar el Circuito Cerrado de Televisión (CCTV): el equipo de procesamiento (DVR) se encuentra en una zona de fácil acceso y de alto tráfico, sin protección, lo que sugiere que cualquier roce trae consigo la caída del sistema. Se debe instalar en altura, con el respectivo gabinete para proteger el sistema del polvo y la temperatura.
• Los llaveros están colgados de manera "artesanal", sin gabinete, y tampoco contienen llaves de respaldo debidamente identificadas. Se sugiere instalar dos gabinetes, uno de uso frecuente y otro de respaldo con precinto de seguridad., protegiendo las copias de llaves y verificando el no uso dentro del checklist del cambio de turno.

• Generar mobiliario para el sector de encomiendas: al recibir el edificio notamos que las encomiendas se dejaban en el hall de acceso a un costado del sillón, exponiendo cada paquete a robos o actos malintencionados. Portería contiene una zona con la amplitud suficiente para instalar una estantería para cumplir con dicho fin.

• Se recomienda instalar un acrílico corredizo en la parte baja del vidrio protector de portería. Esto debido a que se generan corrientes de aire que pueden afectar directamente a la salud de los colaboradores.

Hall de acceso

 En términos generales, se encuentra en buen estado de aseo y requiere de pintura para refrescar la zona. De manera no prioritaria, se sugiere cambiar las luminarias por otras de mejor consumo, de modo que siempre se mantengan encendidas para dar mayor amplitud y luminosidad al sector. Importante destacar, de esto último, que la única zona de entrada de luz natural corresponde a la puerta de acceso (en buen estado de mantenimiento), pero no siempre podrá permanecer abierta, en concordancia con las condiciones climáticas.

Servicios de GGSS

 En términos generales, el nivel de servicio a nivel de personas es bueno, considerando que desde nuestra vitrina no hemos recibido reclamos. Por el contrario, nos han preguntado "¿Cuándo vuelve...?," los días que colaboradores han estado de vacaciones. Esto es un buen indicador, ya que refleja confianza en las personas que trabajan en el edificio, lo cual es muy valioso para el buen clima en los espacios comunes de la comunidad.

No obstante, es importante destacar que a nivel de proveedor (empresa), se detectaron situaciones que se deben observar y corregir:

1. Al momento de nuestra recepción no existía directiva de funcionamiento. Solicitamos crearla, lo cual fue cumplido dentro del plazo comprometido.
2. Dentro de la directiva de funcionamiento, aún no se actualiza el ACUERDO MARCO para trabajadores de jornada especial. Esto es de vital importancia para nuestros guardias, que trabajan en turnos 4X4. Dentro de la carpeta se encuentra una solicitud muy antigua, pero no la resolución correspondiente.
3. Por temas de impuestos, la empresa no estuvo cobrando el IVA a los servicios. Coincidentemente con nuestra entrada corrigieron la situación, no obstante, esto conllevó al aumento del costo del servicio, lo que se puede ver reflejado en el respectivo ítem de la colilla de gastos comunes mensual.
4. Tampoco existe documentación correspondiente a diversas regulaciones laborales. El más importante es la implementación del DS44 y los protocolos MINSAL. Las multas asociadas a no tener esta documentación podrían ser, incluso, millonarias.

Saldos bancarios y egresos por recuperar

Al momento de recibir la administración el condominio contaba con un monto pendiente de pago a proveedor por $3.244.645 por concepto de reparaciones de los ascensores (recambio de cintas). Esto correspondía al 50% del total de la obra. También se encontraron cuentas pagadas a proveedor, pero que no se han cargado en los gastos comunes (visualizable en las colillas de gastos comunes como CUOTA X de X). Esto implica que, mensualmente, se están cobrando dineros que nos mantienen atados durante al menos dos años para disponer de este margen para mejoras de la comunidad, lo cual nos lleva al siguiente ítem.

Relación gasto fijos/gasto variable

Es importante destacar que, de los fondos por recuperar según la información heredada mediante EDIPRO (ítem anterior), sumado al aumento de los costos del servicio de GGSS, se debe fijar una cota superior más elevada, para obtener un margen de mejoras, tales como mantenimiento, certificaciones y el tratamiento tanto de las observaciones vistas hasta este momento como las que se mencionarán más adelante. La creación de esta cota dará pie para la implementación de mejoras subiendo el gasto común, ya sea paulatina o de manera directa, llegando a un umbral que permita estabilizar el costo durante un tiempo prolongado llegando a este límite establecido.

Lo anterior se puede delimitar con el siguiente ejemplo (datos ficticios para una comunidad de 10 unidades):

• Gasto actual: $100.000
• Dividido entre 10 unidades: $10.000 para cada unidad.
• Gasto fijo actual: $98.
• Gasto variable actual: $2.

Si acordamos un aumento de la cota en un 20%... (solo un ejemplo)

• NUEVO GASTO COMÚN: $120.000
• NUEVO VALOR POR UNIDAD: $12.000.
• El gasto fijo se mantiene en los $98.
• Pero obtenemos un nuevo gasto variable de $22, lo que nos permitiría avanzar en mantenimiento, infraestructura y certificaciones, entre otros.

Acerca de las colillas de GGCC

Se han identificado los siguientes detalles a mejorar. Más que una falencia en sí, constituyen ciertos lineamientos en tiempos y formas, ajustadas según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria

• Las colillas anteriores varían en la fecha de vencimiento. A contar del próximo mes nos acomodaremos a la Ley de Copropiedad vigente, otorgando un plazo de diez días corridos para el pago de obligaciones económicas. En ese sentido, si la emisión de la próxima colilla es el 05/08/2026, su vencimiento será el 15/08/2026.
• Aceleraremos el proceso de actualización del Reglamento de Copropiedad para obtener así la facultad de agregar el interés por mora correspondiente. De este modo incentivamos el pago a tiempo, pudiendo obtener los recursos necesarios para el pago de servicios y fondos en caso de emergencia.
• Las colillas de gastos comunes (Aviso de cobro) se deben componer de cuatro ítems principales: gastos de administración, de mantención, de reparación y de uso y consumo. Anteriormente las colillas venían subdivididas en una cantidad de ítems mayor, lo cual fue ajustado en su momento con nuestra primera emisión.

Sala de bombas

 En términos generales, la sala de bombas en un estado básico de funcionamiento, pero con problemas preocupantes, por tanto, requiere de un mantenimiento TOTAL. Dentro de los principales hallazgos encontramos los siguientes ítems:

• Cañerías, uniones y llaves en evidente estado de oxidación.
• Extractores de uso domiciliario (principalmente en baño), no adecuados para el uso ni las dimensiones de la sala).
• Se detectó sonido anormal en la bomba en funcionamiento.
• La sala de bombas contiene 3 bombas. 1 se encuentra en funcionamiento automático (la que tiene el sonido anormal), la segunda funciona de manera manual y la tercera no tiene su respectivo motor, por tanto, no está en funcionamiento.
• Existen varios estanques hidroneumáticos que no están en funcionamiento, los que se sugiere revisar si se pueden rescatar o, derechamente, eliminar.
• Se detectó mucha condensación en la sala. Esto implica que tuberías, llaves y demás componentes se expongan a oxidación y pérdida de vida útil. Esto debido principalmente a que los accesos a los estanques de acumulación de agua potable se encuentran sin puerta, lo que se requiere de manera urgente la instalación de dichas puertas en acero inoxidable.
• Se detectaron soquetes para la instalación de ampolletas en las entradas de los estanques de agua potable, lo que es un peligro inminente ante cualquier descuido en la manipulación de estos.
• El tablero eléctrico se encuentra sucio. Se requiere de limpieza exhaustiva y mantención para prolongar la vida útil de sus componentes.

Es importante destacar que DE ESTE ÍTEM SE DESPRENDERÁ UN REPORTE MÁS DETALLADO, EMITIDO POR UN PROFESIONAL DEL ÁREA, el que será publicado próximamente.

Cierre perimetral

No existe información de la aplicación de pintura anticorrosiva en las estructuras metálicas. Se recomienda la eliminación de enredaderas para evitar eventos de roedores o la llegada de vectores (insectos) que afecten al uso de espacios comunes. También se detectaron placas rotas, las cuales requerirán reparación en cuanto se obtengan los recursos suficientes.

Luminarias

 Se sugiere el cambio de luminarias en la escalera de emergencia por LED, para mayor luminosidad. También se debe agregar luminaria de emergencia y sensores de movimiento, ya que se depende de un interruptor para la circulación por las escaleras, lo cual es un peligro ante cualquier emergencia y un foco de pérdida de recursos por consumo innecesario de energía eléctrica.

Techumbres

 No encontramos bitácora de mantenimiento en techumbres. En estricto rigor, se encuentra en buen estado de mantenimiento, pero requiere de aplicación de mayor cantidad de sellos en toda la cubierta y pintura en canaletas para proteger la estructura de corrosión. Esto último debido a que la pendiente de las canaletas es pequeña, por lo que es normal la acumulación de agua. Existen unas pequeñas zonas en donde se acumula agua al no tener salida, lo cual debe ser solucionado.

Escaleras

 En términos generales, se debe realizar una limpieza exhaustiva ya que el estado de la limpieza es deficiente. Una limpieza convencional no solucionará el problema. Como se dijo anteriormente, se requiere de mejor iluminación. Se requiere de la instalación de gomas antideslizantes y sistema de apertura mediante bombines, para cierre automático.

Red húmeda/seca

 No existe bitácora de mantenimiento. Tuvimos la coincidencia de conocer al proveedor que instaló las redes de incendio y nos comentó que seguían con los sellos que ellos mismos habían puesto. Se recomienda una mantención de toda la red para tener la seguridad sobre su funcionamiento, además de cambiar el gabinete del estacionamiento, que se encuentra inutilizable debido al estado de deterioro.

Espacios de circulación

 En términos generales, se encuentra en buen estado de aseo y mantenimiento. Se recomienda, en el largo plazo (y luego de solucionadas todas las reales prioridades), el cambio de luminarias de mayor potencia y la aplicación de pintura para refrescar las zonas.

También se hace un llamado a NO PONER LOS PIES EN LA MURALLA MIENTRAS SE ESPERA EL ASCENSOR. La mayor muestra de suciedad en los espacios de circulación corresponde a esta zona.

Zonas de medidores y shaft de telecomunicaciones

 En términos generales la falta de aseo es evidente, sobre todo en los medidores de gas (ver aseo general).

Sala de basura

 Se encuentran muchas cosas en desuso. El estado de limpieza de los contenedores es deplorable. Se requiere de una limpieza y retiro de enseres de manera urgente, para evitar la llegada de roedores o vectores.

Jardines

 En términos generales, el mantenimiento de los jardines se encuentra dentro de un estado normal. No se aprecian líneas de riego en buen estado, lo que es un punto que se debe proyectar una vez que estén solucionadas las primeras prioridades (el riego puede ser manual). Se debe evaluar el rendimiento del personal contratado dentro del próximo verano, instancia en la que la carga es mayor.

Estacionamientos

 Se requiere de pintura en las delimitaciones y el recambio de todos los topes. La identificación de ellos es en los muros adyacentes, por lo que se sugiere una segunda identificación en el piso. Los estacionamientos de visita deben ser delimitados de un color diferente, con el objetivo de evitar confusiones por visitas o los propios residentes.

Aseo en general

 En términos generales, el estado del aseo en los espacios de circulación es aceptable, no obstante, se requiere evaluar la contratación de una persona o empresa que responda a tiempo completo para poder ampliar la cobertura a las zonas de baja circulación, que es en estas zonas en donde se nota la falta de aseo.  Esto viene dado por el mecanismo que se utiliza actualmente para la realización del aseo: la persona que lo realiza es conserje de nuestra comunidad, lo que hace que los días en los que se encuentra en turno (4X4) el nivel del aseo baja considerablemente.

Sala de reuniones y oficina

 No tiene gran mobiliario que requiera de cambio o mantención, por lo que el estado de mantenimiento se relaciona directamente con el aseo general. La ventana de la oficina no cierra, por lo que se debe realizar una mantención.

Quincho

 En términos generales, se requiere de una revisión de los muebles. El aseo y la mantención, en términos generales, se encuentra dentro de niveles aceptables.

Piscina

 La base de la piscina está "descascarada". Según relato, se realizó una mantención durante el verano pasado, pero se advirtió en su momento que podría volver a descascararse debido a que la piscina requiere de un tratamiento mayor. La mantención periódica es aceptable. Se recomienda revisar la bomba y los sistemas de retorno para garantizar un buen funcionamiento antes del próximo verano.

Gimnasio

 Las maquinarias no se encuentran en un buen estado de mantenimiento. Se requiere de la implementación de maquinaria nueva. Dentro de nuestra hoja de ruta se tendrá en consideración la adquisición de maquinaria de manera paulatina, para recuperar el espacio.

Sala de electricidad/aseo

No se encontró bitácora de mantenimiento de la sala de electricidad. Se detectan tableros sucios, lo que sugiere que se debe realizar un mantenimiento a la brevedad. Será importante llevar a un proveedor a realizar un mantenimiento, bajo un levantamiento previo. La sala también contiene un año y una zona de uso del personal de aseo, la que se encuentra en evidente falta de limpieza.

Ascensores

 En términos generales, se encuentran en un buen estado de mantenimiento y conservación. Las mantenciones son periódicas, por tanto, su uso es seguro. El proveedor responde rápido ante cualquier eventualidad, por lo que se sugiere continuar contando con sus servicios.

Certificación de gas

 De acuerdo con la placa del edificio, la certificación está al día, con vencimiento en ENERO 2027

Mantención de extintores

 Al día. Próximo vencimiento: noviembre/2026.

Control de plagas

 No existen registros de control de plagas salvo unas trampas cebadoras en el perímetro. Si bien es cierto (según relato) no han existido registros recientes de roedores, esto no implica que nunca ocurra, por lo que se debe evaluar la contratación de una empresa prestadora de dicho servicio (desratización, sanitización, desinsectación).

Seguros

 La póliza de seguro de incendio se encuentra con sus pagos al día. Se requiere de un levantamiento de los seguros individuales, los cuales no están centralizados mediante un sistema de archivos.

Plan de emergencia

 Existe un plan de emergencia, pero no visualizamos si existió una difusión de este o si fue elaborado por un ingeniero en prevención de riesgos, como lo exige la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, por lo que se debe revisar para verificar esto último. De no ser así, la comunidad deberá trabajar en un nuevo plan de emergencia.

Desde nuestra vitrina, el portal comunitario contará con un enlace al plan de emergencia para obtener acceso a este dentro de las próximas semanas.

Reglamento de Copropiedad

 Actualmente el reglamento vigente corresponde al que emitió la inmobiliaria. Es por esto que se necesita que se reactive la elaboración del reglamento que estaba en proceso antes de nuestra llegada. 

Facilitaremos el procedimiento con las citaciones a asamblea o sesiones informativas correspondientes, en conformidad con lo que los abogados que elaboraron el reglamento nos indiquen.

Certificación de ascensores

 Al día. Se debe continuar con el mantenimiento y certificación habitual.

 Es importante destacar que el presente reporte es una radiografía tomada por ALENSO INGENIERÍA SPA que da cuenta del estado de la comunidad en los ítems más importantes, por tanto, este levantamiento constituye una hoja de ruta para establecer las mejoras que vuestra comunidad necesita.

En base a lo indicado en todo el reporte, se procederá, en conjunto con el Comité de Administración con un plan de acción a corto, mediano y largo plazo para lograr todas las mejoras necesarias para la comunidad.